Premýšľate nad tým, ako zhodnotiť svoje úspory a vybudovať si stabilný pasívny príjem? Investovanie do nehnuteľností patrí na Slovensku dlhodobo k najbezpečnejším a najobľúbenejším investičným stratégiám. V roku 2025 pritom trh s nehnuteľnosťami naďalej rastie – ceny bytov stúpli medziročne o 12,8 % a priemerná cena za m² dosiahla 3 262 EUR. V tomto článku sa dozviete, kde začať, ako si vybrať správnu nehnuteľnosť a na čo si dať pozor, aby vaša investícia skutočne fungovala.
Prečo je investovanie do nehnuteľností v roku 2025 stále atraktívne?
Hľadáte spoľahlivý spôsob, ako ochrániť peniaze pred infláciou a zároveň budovať pasívny príjem? Nehnuteľnosti patria historicky k aktívam, ktoré si dlhodobo udržiavajú a zvyšujú hodnotu.
Konkrétne čísla z slovenského trhu hovoria jasne:
- Ceny nehnuteľností na Slovensku vzrástli vo 4. štvrťroku 2025 medziročne o 12,8 % (zdroj: Eurostat/ŠÚ SR)
- Priemerná cena bytu ku koncu roka 2025 dosiahla 3 262 EUR/m² (zdroj: Národná banka Slovenska)
- Od roku 2010 vzrástli priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku o viac ako 115 %
- V niektorých regiónoch, najmä v okolí Košíc, rástli ceny aj viac ako 10–15 % ročne
Investičný byt vám okrem rastu hodnoty prináša aj pravidelný mesačný príjem z prenájmu. Na rozdiel od akcií či kryptomien je to hmatateľné aktívum, ktoré môžete fyzicky vidieť, zrekonštruovať a ovplyvniť jeho hodnotu.
Ak sa zaujímate o porovnanie rôznych investičných príležitostí, prečítajte si aj náš článok Hľadám investičnú príležitosť: Kde začať a na čo si dať pozor?
Koľko potrebujete na prvú investičnú nehnuteľnosť?
Zaujíma vás, s akým kapitálom môžete reálne začať? Závisí to od lokality, veľkosti bytu a spôsobu financovania.
Vlastné zdroje: Ak investujete z vlastných úspor, nepotrebujete v princípe žiadnu minimálnu sumu – no realita slovenského trhu ukazuje, že 2-izbový byt v krajskom meste dnes stojí od 120 000 do 220 000 EUR a viac, v Bratislave aj nad 300 000 EUR.
Hypotéka alebo úver: Väčšina investorov financuje nehnuteľnosť kombináciou vlastných zdrojov a hypotéky. Banky zvyčajne požadujú vlastné zdroje vo výške 20–30 % z hodnoty nehnuteľnosti (teda cca 24 000 – 66 000 EUR pri byte za 120 000 EUR). Mesačná splátka hypotéky by mala byť nižšia ako príjem z nájomného – inak investícia nedáva ekonomický zmysel.
Ak zvažujete financovanie cez úver, pozrite si prehľad možností v našom článku Úver na rozbeh podnikania – 7 krokov.
Investovanie s menším kapitálom: Existujú aj alternatívy pre tých, ktorí nemajú stovky tisíc eur – napríklad skupinové investovanie do nehnuteľností (real estate crowdfunding), kúpa spoluvlastníckeho podielu alebo investovanie do nehnuteľnostných fondov. Viac o investovaní s malým kapitálom sa dočítate v článku Startup investovanie – ako začať aj s malým kapitálom.
Krátkodobý alebo dlhodobý prenájom – čo sa viac oplatí?
Uvažujete, aká stratégia prenájmu vám prinesie vyšší výnos? Obe majú svoje výhody aj nevýhody.
Dlhodobý prenájom:
- Stabilný, predvídateľný mesačný príjem
- Menej administratívy a starostlivosti o byt
- Nižšia obsadenosť (byt je obsadený kontinuálne)
- Priemerný ročný výnos: 3–5 % z hodnoty nehnuteľnosti
- Vhodné pre investorov, ktorí chcú „nastaviť a zabudnúť“
Krátkodobý prenájom (napr. cez Airbnb):
- Výrazne vyšší potenciálny výnos – typicky 6–10 % ročne alebo viac
- Flexibilné obsadenie podľa sezóny
- Vyžaduje aktívnejšiu správu: komunikácia s hosťami, upratovanie, marketing
- Ideálne pre turisticky atraktívne lokality (Bratislava, Košice, Tatry, Piešťany)
Pre maximalizáciu výnosu z krátkodobého prenájmu mnohí majitelia využívajú správcovské firmy, ktoré preberajú všetku operatívu za poplatok zvyčajne 15–25 % z príjmu.
Ako vybrať správnu lokalitu a nehnuteľnosť?
Čo vlastne rozhoduje o úspechu vašej investície? Lokalita je kľúčový faktor – a tu platí staré pravidlo: „Location, location, location.“
Na čo sa pri lokalite sústrediť:
- Blízkosť centra, univerzít alebo obchodných štvrtí – zabezpečuje vyšší dopyt po prenájme
- Dostupnosť MHD – dôležité pre nájomníkov bez auta
- Infraštruktúra v okolí – obchody, školy, parkovanie
- Rast regiónu – príchod nového zamestnávateľa alebo investícií zvyšuje dopyt po prenájme aj hodnotu bytu
Na čo si dať pozor pri výbere samotného bytu:
- Technický stav – staršie byty vyžadujú rekonštrukciu, ktorá znižuje váš počiatočný výnos. Nezabudnite započítať tieto náklady do výpočtu rentability.
- Dispozícia – praktické rozloženie izieb zvyšuje atraktivitu pre nájomníkov
- Mesačné náklady – nízke prevádzkové náklady (fond opráv, energie) sú plusom pre nájomcu aj pre vás
- Právny stav – pred kúpou si vždy preverte list vlastníctva a uistite sa, že nehnuteľnosť nemá žiadne ťarchy, záložné práva ani nevysporiadané dedičstvo
Ako vypočítať výnos z investičného bytu?
Neviete, ako posúdiť, či je investícia naozaj výhodná? Tu je jednoduchý vzorec:
Hrubý výnos (Gross Yield):
Hrubý výnos = (Ročný príjem z nájomného / Kúpna cena bytu) × 100
Príklad: Byt za 150 000 EUR, nájomné 700 EUR/mesiac
- Ročný príjem: 8 400 EUR
- Hrubý výnos: (8 400 / 150 000) × 100 = 5,6 %
Čistý výnos je reálnejší ukazovateľ – od hrubého výnosu odpočítajte ročné náklady:
- Fond opráv a správa bytového domu
- Daň z príjmu z prenájmu (19 % alebo 25 %, prípadne paušál)
- Poistenie nehnuteľnosti
- Prípadné opravy a rekonštrukcie
- Poplatky správcovskej firme (ak využívate)
Realistický čistý výnos pri dlhodobom prenájme na Slovensku sa pohybuje v rozmedzí 2,5 – 4 % ročne. Pred každou investíciou si vypracujte podrobný finančný plán. Ako na to sa dočítate v článku Finančný plán: Ako naplánovať príjmy, výdavky a ziskovosť.
Aké sú riziká investovania do nehnuteľností?
Obávate sa, že niečo prehliadnete? Reálne riziká existujú – a je lepšie o nich vedieť vopred:
- Prázdny byt – každý mesiac bez nájomníka znižuje váš ročný výnos. Vždy počítajte s rezervou na 1–2 mesiace neobsadenosti ročne.
- Problémový nájomník – neplatenie nájomného alebo poškodenie bytu môže spôsobiť značné straty. Pomáha dôkladný výber nájomníka a zmluva s karenčnou dobou.
- Výkyvy trhu – hoci slovenský trh dlhodobo rastie, lokálne trhy môžu stagnovať alebo krátkodobo klesať.
- Legislatívne zmeny – pravidlá krátkodobého prenájmu, daňové sadzby či regulácie sa môžu meniť.
- Neplánované opravy – vždy si udržiavajte finančnú rezervu vo výške 5–10 % z hodnoty bytu na neočakávané výdavky.
Koľko daní zaplatíte z príjmu z prenájmu?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je na Slovensku zdaniteľný príjem. Platí to pre fyzické osoby aj pre príjmy cez s.r.o.
Fyzická osoba:
- Z príjmu z prenájmu si môžete odpočítať preukázateľné výdavky (opravy, poistenie, odpisy) alebo uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 EUR ročne
- Daňová sadzba: 15 % (základ dane do 100 000 EUR) alebo 19 %/25 % pri vyšších príjmoch
- Príjmy z prenájmu sa nezaraďujú do základu pre sociálne a zdravotné odvody – čo je výhoda oproti živnosti
Ak sa rozhodujete medzi prenájmom cez živnosť alebo ako fyzická osoba, odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom. Viac o základných možnostiach investovania nájdete v článku Základné kroky pri získavaní kapitálu pre podnikanie.
Kde hľadať investičné nehnuteľnosti na Slovensku?
Praktická otázka na záver: kde vlastne nájsť vhodné nehnuteľnosti?
- Realitné kancelárie – špeciálisti na investičné byty poznajú trh lokálne a môžu vám ušetriť čas
- Dražby – nehnuteľnosti v exekúcii alebo likvidácii sú niekedy dostupné výrazne pod trhovou cenou
- Priamy kontakt – v niektorých prípadoch môžete osloviť majiteľov priamo, napríklad v bytových domoch, kde hľadáte vhodný objekt
Investovanie do nehnuteľností nie je pasívne podnikanie len tak bez práce – vyžaduje prípravu, finančné plánovanie a pravidelný dohľad. Ale ak to urobíte správne, môže sa stať jedným z najspoľahlivejších zdrojov pasívneho príjmu na dlhé roky. Začnite s výpočtom výnosov, určte si lokalitu a nezabudnite – každá dobrá investícia začína dobrou prípravou.
